Résumé

L’objet de cet article est d’étudier les déterminants des prix des logements au sein de la Communauté Économique et Monétaire de l’Afrique Centrale (CEMAC). L’accessibilité à cette commodité de base, qu’est le logement, est une préoccupation socioéconomique majeure qui fournit de l’intérêt à savoir ce qui en détermine les prix. En référence à la littérature théorique et empirique, et selon la disponibilité des données, 17 déterminants potentiels ont été retenus et testés, dont 8 démographiques et institutionnels assez originaux, tels : l’urbanisation, l’exode rural, l’immigration, la stabilité politique, le niveau de corruption, la lutte anti-corruption, la régulation, le développement de l’enseignement supérieur. L’un des déterminants économiques, le niveau retardé des prix des logements, peu couru, fait grand intérêt dans cette étude. Les estimations économétriques ont été conduites par les Moindres Carrés Généralisés (MCG). Les résultats de l’estimation du modèle à effets fixes ressortent la croissance démographique, le crédit au secteur privé, l’urbanisation et la régulation ; tandis que ceux du modèle à effets aléatoires soutiennent la significativité de l’urbanisation et la lutte anti-corruption. De la manière la plus significative, cependant, et pour les deux estimations, les prix des logements s’autodéterminent, gouvernés par leurs valeurs retardées. Ces résultats parlent en faveur d’une régulation effective du secteur des logements afin d’y maîtriser les tendances véreuses des propriétaires potentiellement en abus de pouvoir de marché.

Mots clés : déterminants, prix des logements, demande, offre, CEMAC.

THE DETERMINANTS OF HOUSING PRICES: A STUDY WITHIN ECONOMIC AND MONETARY COMMUNITY OF CENTRAL AFRICA (CEMAC).

NDOUYANG BALGUESSAM Bruno PhD student University of Ngaoundéré, Faculty of Economics and Management, Cameroon EZE EZE Donatien Senior lecturer University of Ngaoundéré, Faculty of Economics and Management, Cameroon NJIEPUE NOUFESSIE Astride Claudel Ph.D student University of Douala, Faculty of Economics and Applied Management, Cameroon MEKA’A Cosmas Bernard Senior lecturer University of Douala, Higher School of Economics and Commercial Sciences, Cameroon ZRA Jean Ph.D in economics The National School of Administration and Magistracy (ENAM-Cameroon).

Abstract

The purpose of this article is to study the determinants of house prices within the Economic and Monetary Community of Central Africa (CEMAC). Accessibility of that basic commodity, which housing is, is a major socioeconomic concern that provides interest in knowing what determines its prices. Based on the theoretical and empirical literature and data availability, 17 potential determinants have been selected and tested, including 8 quite original demographic and institutional determinants, such as urbanization, rural exodus, immigration, political stability, corruption level, anti-corruption effort, regulation and higher education development. One of the economic determinants, the lagging level of house prices, which is not popular, is of great interest in this study. The econometric estimations were conducted by the Generalized Least Squares. The estimation of the fixed-effect model highlights population growth, credit to the private sector, urbanization and regulation; while the random-effects model support urbanization and the fight against corruption as significant. Most significantly, however, and for both estimations, house prices are self-determining, directed by their lagged values. These results speak in favor of an effective regulation of the housing sector in order to control the shady tendencies of owners potentially abusing their market power.

Keywords: determinants, housing prices, demand, supply, CEMAC.

Classification JEL : E30, R32, R21, R31, F15

---

LES DÉTERMINANTS DES PRIX DES LOGEMENTS: UNE ÉTUDE AU SEIN DE LA COMMUNAUTE ÉCONOMIQUE ET MONETAIRE DE L’AFRIQUE CENTRALE (CEMAC).

RÉFÉRENCES BIBLIOGRAPHIQUES

ANDREWS D. (2010), « Real House Prices in OECD Countries: The Role of Demand Shocks and Structural and Policy Factors », Working Paper, OECD.

AVOUYI-DOVI S., LABONNE C. et LECAT R. (2014), « Logement, crédit et surveillance macroprudentielle », Revue d’Économie Financière, vol. 3, n° 115, pp. 269-288.

BAUGNET V., CONILLE D. et DRUANT M. (2003), « Le marché belge du logement
dans une perspective européenne », Revue Économique de la Banque Nationale de Belgique, n°2, juin 2003, pp. 37-52.

BOROWIECKI K. J. (2009), « The determinants of house prices and construction: an empirical investigation of the Swiss housing economy », International Real Estate Review, vol. 12, n° 3, pp. 193–220.

BROOKS C. and TSOLACOS S. (1999), « The impact of economic and financial factors on UK property performance », Journal of Property Research, vol. 16, n° 2, pp. 139–152.

CALDERA A. and JOHANSSON Å. (2013), « The price responsiveness of housing supply in OECD countries », Journal of Housing Economics, vol. 22, n° 3, pp. 231-249.

CAHF (2017), Annuaire 2017. Financement du logement en Afrique : Examen des marchés de financement de certains pays d’Afrique, Centre for Affordable Housing Finance in Africa, Johannesburg.

CHO H., KIM K.-H. and SHILLING J. D. (2012), “Seemingly Irrational but Predictable Price Formation in Seoul’s Housing Market”, Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 44, n° 4, pp. 526-542.

DAVIS M. A. and PALUMBO M. G. (2008), “The price of residential land in large U.S. cities”, Journal of Urban Economics, vol. 63, n° 1, pp. 352–384.

EBRU Ç. and EBAN A. (2011), “Determinants of house prices in Istanbul: a quantile regression approach”, Quality&Quantity, vol. 45, n° 2, pp. 305-317.

EGERT B. and MIHALJEK (2007), “Determinants of House Prices in Central and Eastern Europe”, Comparative Economic Studies, vol. 49, n°3.

EUROSTAT,  Commission économique des Nations Unies pour l’Europe, FMI, OCDE et OIT (2013), Manuel des indices des prix de l’immobilier résidentiel (IPIR), Office des publications de l’Union européenne, Luxembourg.

ESSE ASSUSA J., MASOKA WAMTU NGABO B. et NGABO KYOKYO J.-D. (2020), « Les déterminants de la mobilité résidentielle transfrontalière des quelques congolais de Bukavu vers la Préfecture de RUSIZI du RWANDA », Revue Internationale du Chercheur, vol. 1, n° 3, pp. 1-18.

FILALI R. (2012), « Modélisation de la variabilité spatiale des prix des logements en Tunisie : une nouvelle approche d’estimation des indices de prix régionaux », Revue d’Économie Régionale et Urbaine, vol. 0, n° 5, pp. 727-763.

FOFACK A. D. et TEMKENG S. D. (2020), « Les déterminants des prix de l’immobilier aux États-Unis après la grande récession : une analyse des bornes extrêmes. », L’Actualité Économique, vol. 96, n° 3, pp. 433-455.

GONZALEZ L. and ORTEGA F. (2013), « Immigration and housing booms: Evidence from Spain », Journal of Regional Science, vol. 53, n° 1, pp. 37–59.

HAUSMAN J. A. (1978), “Specifiation Tests In Econometrics”, Econometrica, vol. 46, n° 6, pp. 1251-1271.

HIMMELBERG C., MAYER C. and SINAI T. (2005), “Assessing high house prices: Bubbles, fundamentals, and misperceptions”, Journal of Economic Perspectives, vol. 19, n°4, pp. 67-92.

HOLLY S. and JONES N. (1997), « House prices since the 1940s: cointegration, demography and asymmetries », Economic Modelling, vol. 14, n° 4, pp. 549–565.

HUBERT J. et DAOUD R. (2017), « Regard sur la recherche en économie du logement via le prisme du Journal of Housing Economics », Revue d’Économie Régionale et Urbaine, vol. 0, n° 1, pp. 141-168.

JACOBSEN D. H. and NAUG B. E. (2005), « What drives house prices? », Economic Bulletin, vol. 76, n° 1, pp. 29–42.

MILES D. and PILLONCA V. (2008), « Financial innovation and European housing and mortgage markets », Oxford Review of Economic Policy, vol. 24, n° 1, pp. 145–175.

NDONLAP K. S. J. (2012), Les déterminants du loyer dans la région de Dakar, Mémoire de fin de stage, Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie (ANSD), Dakar.

ONU-HABITAT (2010), L’état des villes africaines 2010. Gouvernance, inégalités et marchés fonciers urbains, ONU-HABITAT&PNUE, Nairobi, Novembre 2010.

ORLÉAN A. (2011), L’Empire de la Valeur. Refonder l’économie, Éditions du Seuil, Paris, pp.346.

OTSOMOTSI M. A. M. (2010), Les déterminants sociodémographiques de la qualité du logement dans les métropoles camerounaises : cas de Douala et de Yaoundé, Mémoire présenté et soutenu en vue de l’obtention du Diplôme de Master Professionnel en Démographie, Institut de Formation et de Recherche Démographiques, Université de Yaoundé II.

PHILIPPE A. (1996), « La crise et l’accès au logement dans les villes africaines », In : Coussy J. (ed.), Vallin J. (ed.), Crise et population en Afrique : crises économiques, politiques d’ajustement et dynamiques démographiques, Les Études du CEPED, Paris, p. 273-290.

POTERBA J. M., WEIL D. N. and SHILLER R. (1991), “House Price Dynamics: The Role of Tax Policy and Demography”, Brookings Papers on Economic Activity, vol. 22, n° 2, pp. 143-203.

RICARDO D. (1817), Des principes de l’économie politique et de l’impôt, Flammarion, Paris, Réédition, 1977.

ROSEN S. (1974), “Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition”, Journal of Political Economy, vol. 82, n° 1, pp. 34–55.

SIMON A. et ESSAFI Y. (2017), « Concurrence générationnelle et prix immobiliers », Revue d’Économie Régionale Urbaine, vol. 0, n° 1, pp. 109–140.

STEEGMANS J. and HASSINK W. (2017), “Financial position and house price determination: An empirical study of income and wealth effects”, Journal of Housing Economics, vol. 36, n° 1, pp. 8-24.

STEPANYAN V., POGHOSYAN T. and BIBOLOV A. (2010), « House price determinants in selected countries of the former Soviet Union », Working Paper, International Monetary Fund.

SUNDE T. and MUZINDUTSI P.-F. (2017), “Determinants of house prices and new construction activity: an empirical investigation of the namibian housing market”, The Journal of Developing Areas, vol. 51, n° 3, pp. 389-407.

SUTTON G. D. (2002), « Prix du logement : déterminants »,  Rapport trimestriel BRI, septembre 2002, pp.48-57. 

SORBE S. (2009), « Un modèle de prix de l’immobilier pour estimer l’ampleur de la bulle américaine », Revue Économique, vol. 60, n° 1, pp. 173-187.

THUILLIER D. (1995), “Les Modèles de Logements en Pays en Voie de Développement », Revue Région et Développement, vol. 0, n°2, pp. 1-28.

TSATSARONIS K. and ZHU H. (2004), « What drives housing price dynamics:
cross-country evidence », BIS Quarterly Review, March 2004.

VACHON B. (1975), « La hausse des prix du logement et les politiques de réduction des coûts. Comparaison à l’expérience britannique pour la période 1970-73 », Les Cahiers de droit, vol. 16, n° 2, 1975, pp. 459-507.

VANDENBUSSCHE J., VOGEL U.  and DETRAGIACHE E. (2015), « Macroprudential policies and housing prices : A new database and empirical evidence for Central, Eastern, and Southeastern Europe », Journal of Money, Credit and Banking, vol. 47, n° S1, pp. 343–377.

VOGIAZAS S. and ALEXIOU C. (2017), “Determinants of Housing Prices and Bubble Detection: Evidence from Seven Advanced Economies”, Atlantic Economic Journal, vol. 45, n° 1, pp. 119-131.

VON EHRLICH M., SCHÖNI O. et BÜCHLER S.(2018), « Comment l’offre de logements réagit-elle aux variations de prix ? », La Vie Économique, 3 / 2018.

WALRAS L. (1952), Éléments d’Économie politique pure, Librairie générale de Droit et de Jurisprudence, Paris, pp. 121, 4^ème Édition.

XU L. and TANG B. (2014), « On the determinants of UK house prices », International Journal of Economics and Research, vol. 5, n° 2, pp. 57-64.