الملخص

أحمد جاسم حسن الزريف آل علي باحث بسلك الدكتوراه- تخصص إدارة عامة جامعة الحسن الثاني بالدار البيضا

 تهدف هذه الدراسة إلى تحليل فعالية الحوكمة في تنظيم الشراكات العقارية بين القطاعين العام والخاص في إمارة الشارقة، وسد فجوة بحثية تتعلق بغياب نماذج تقييم متكاملة لقياس الحوكمة في الشراكات العقارية على المستوى المحلي. وتطوّر الدراسة نموذجًا تقييميًا يستند إلى الأدبيات النظرية في الحوكمة والشراكات العامة–الخاصة، ويضم ستة أبعاد مترابطة: وضوح الإطار التشريعي، الشفافية والإفصاح، المساءلة والرقابة المؤسسية، إدارة المخاطر التعاقدية، الكفاءة المؤسسية والإجرائية، وتحقيق المصلحة العامة والاستدامة السوقية. اعتمدت الدراسة تصميمًا تحليليًا نوعيًا جمع بين تحليل الوثائق التنظيمية، ودراسة حالات تطبيقية لمشاريع شراكة عقارية، ومقابلات شبه مهيكلة مع مسؤولين وخبراء في القطاعين العام والخاص. وأظهرت النتائج دعم الفرضية الرئيسة، حيث تؤثر الأبعاد الستة بصورة تكاملية في فعالية الحوكمة، بما يؤكد أن التنظيم الفعّال يتجاوز مجرد وجود إطار قانوني ليشمل جودة التنفيذ المؤسسي وتناسق آليات الرقابة وإدارة المخاطر. كما كشفت النتائج عن فجوات نسبية في الإفصاح وسرعة الإجراءات وآليات إعادة توازن المخاطر، مما يؤثر على الاستدامة السوقية. وتخلص الدراسة إلى ضرورة التحول من نموذج الإدارة التعاقدية إلى نموذج الحوكمة الاستراتيجية القائمة على التكامل المؤسسي وتحقيق القيمة العامة طويلة الأجل.

الكلمات المفتاحية:الحوكمة، الشراكات العقارية، الشراكة بين القطاعين العام والخاص، إدارة المخاطر، الشفافية، الاستدامة السوقية، إمارة الشارقة.

GOVERNANCE EFFECTIVENESS IN REGULATING REAL ESTATE PARTNERSHIPS:

AN ANALYTICAL STUDY OF PARTNERSHIP POLICIES IN THE EMIRATE OF SHARJAH

Abstract

AHMED JASIM HASSAN ALZERAIF AL-ALI PhD student in Public Administration major Hassan II  University, Casablanca, Morocco.

 This study analyses the effectiveness of governance in regulating real estate public–private partnerships (PPPs) in the Emirate of Sharjah, addressing a research gap related to the absence of comprehensive evaluation models for measuring governance at the local level. The study develops an evaluative framework grounded in the theoretical literature on governance and PPPs, incorporating six interrelated dimensions: clarity of the legal framework, transparency and disclosure, accountability and institutional oversight, contractual risk management, institutional and procedural efficiency, and the achievement of public interest and market sustainability.

The research adopts a qualitative analytical design, combining the analysis of regulatory documents, case studies of real estate partnership projects, and semi-structured interviews with public- and private-sector officials and experts. The findings support the main hypothesis, demonstrating that the six dimensions interact in an integrated manner to shape governance effectiveness. This confirms that effective regulation extends beyond the mere existence of a legal framework to include the quality of institutional implementation, coherence of oversight mechanisms, and robustness of risk management practices.

The results also reveal relative gaps in disclosure practices, procedural efficiency, and risk rebalancing mechanisms, which may affect long-term market sustainability. The study concludes by emphasizing the need to shift from a contractual management approach to a strategic governance model based on institutional integration and the creation of long-term public value.

Keywords: Governance, real estate partnerships, public–private partnerships, risk management, transparency, market sustainability, Sharjah.

المراجع:

آل ثاني، ناصر بن بدر حمد. (2024). نموذج مقترح لتقييم مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص. المجلة العربية للنشر العلمي (AJRSP).

إسماعيل، محمد (2020). أطر الشراكة بين القطاعين العام والخاص في الدول العربية، موجز سياسات العدد 10. صندوق النقد العربي

الجمل، هشام مصطفى. (2016). الشراكة بين القطاعين العام والخاص كأداة لتحقيق التنمية المستدامة. مجلة كلية الشريعة والقانون.

الجواني، محمد حسين. (2022). أهمية الشراكة بين القطاع العام والقطاع الخاص مقارنة بالعقود العامة. مجلة كلية الدراسات الإسلامية والعربية.

حاجج، إيمان؛ هيلاريه، كريستوف؛ منيف، محمد؛ وبونتييه، ميشيل. (2017). العقد الأمثل في ظل مخاطر السلوك الانتهازي في مشروعات الشراكة بين القطاعين العام والخاص. منصة أركايف (arXiv).

الحمالاوي، فاطمة كمال، وعلي، ياسر حسين. (2025). مشروعات المشاركة بين القطاعين العام والخاص: تجارب دولية وتحديات التطبيق في قطاع التعليم في مصر. المجلة العلمية لكلية الدراسات الاقتصادية والعلوم السياسية.

حمدون، محمد أشرف خليل. (2017). العوامل المحددة للشراكة بين القطاعين العام والخاص ودورها في نمو الاقتصاد الفلسطيني (من وجهة نظر القطاع الخاص بقطاع غزة). قدم هذا البحث استكمالا لمتطلبات الحصول على درجة الماجستير، الجامعة الإسلامية، كلية التجارة، ماجستير اقتصاديات التنمية، غزة، فلسطين.

خليل، هاني. (2017). الشراكة بين القطاع العام والقطاع الخاص في مصر: تقييم للتجربة ورؤية مستقبلية. رسالة مقدمة للحصول على درجة الماجستير، معهد التخطيط القومي.

الدرويش، ب.، بيغوريني، ب.، وآخرون (2026). حوكمة القطاع العام في منطقة الخليج: فصل جديد لمواكبة عصر جديد. جريدة الرياض.

الشامسي، ع. (2021). تنظيم الشراكات العقارية في دولة الإمارات: دراسة تحليلية مقارنة. مجلة الشريعة والقانون، 35(1)، 213–240.

الشحي، أحمد. (2019). الحوكمة وأثرها في زيادة المنظمات الحكومية. النخبة للطباعة والنشر والتوزيع.

ضعيفي، حسين. (2022). حوكمة الشراكة بين القطاعين العام والخاص في مشاريع البنية التحتية – التجربة الإماراتية أنموذجاً. أبحاث اقتصادية معاصرة. 5(1) , 378–396.

العتيبي، م. (2018). حوكمة الشراكات في مشاريع الإسكان التنموي في المملكة العربية السعودية. مجلة الإدارة العامة، 58(2)، 145–178.

الكعبي، س. (2019). أثر الحوكمة المؤسسية في تعزيز الشفافية في القطاع العقاري بدولة الإمارات العربية المتحدة. مجلة الدراسات القانونية والاقتصادية، 11(3)، 77–102.

Al-Teneiji, K., Alkass, S., & Abu Dabous, S. (2019). Critical success factors for public–private partnerships in affordable housing in the United Arab Emirates. International Journal of Housing Markets and Analysis, 13(5), 753–768.

Almahri, A. (2024). Governance of public-private partnership: An applied study on the role of government oversight in Dubai [Unpublished master’s thesis]. Mohammed bin Rashid School of Government.

Bovens, M. (2007). Analysing and assessing accountability: A conceptual framework. European Law Journal, 13(4), 447–468.

Freeman, R. E. (1984). Strategic management: A stakeholder approach. Pitman.

Grimsey, D., & Lewis, M. K. (2004). Public-private partnerships: The worldwide revolution in infrastructure provision and project finance. Edward Elgar Publishing.

Hodge, G. A., & Greve, C. (2007). Public–private partnerships: An international performance review. Public Administration Review, 67(3), 545–558.

Jayasena, N. S., Chan, D. W. M., & Kumaraswamy, M. M. (2022). Is PPP a preferred strategy for procuring smart infrastructure in developed countries. Sustainability, 14(11), 6421.

Jensen, M. C., & Meckling, W. H. (1976). Theory of the firm: Managerial behavior, agency costs and ownership structure. Journal of Financial Economics, 3(4), 305–360.

Klijn, E. H., & Koppenjan, J. (2016). Governance networks in the public sector. Routledge.

Moore, M. H. (1995). Creating public value: Strategic management in government. Harvard University Press.

Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD). (2015). OECD principles of public governance of public-private partnerships. OECD Publishing.

Rhodes, R. A. W. (1996). The new governance: Governing without government. Political Studies, 44(4), 652–667.

Teece, D. J. (2018). Business models and dynamic capabilities. Long Range Planning, 51(1), 40–49.